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Dozy.第一桶金 | 27th Oct 2015 | 一般, 財富@投資世界 | (2480 Reads)
上星期出席晴報與中國銀行舉辦的講座...
很多朋友問是否買樓時機,筆者不轉彎抹角:「是!」
而家周圍減價都唔買,唔通等佢第日升番先買咩?
如果大家有睇開第一桶金,都知道年頭報章不斷報導創新高的時候,筆者說好多細價樓溢價偏高,唔好買住,相反而家可以留意啦。上文提到...物業的防守力最重要睇租金回報,雖然香港樓價係貴,最近開始調整,然而放眼大中華地區,與大陸、台灣、澳門等地方比較,香港樓仍處於相對安全的水平,識揀...梗係揀香港樓!

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舉例幾個月前,筆者與朋友到前海附近睇樓...
三房兩廳的二手單位,建築面積約 800 多呎,索價約 400 萬,建築呎價不到 5,000 元,單位距離前海開發展區只需要十多分鐘步程,加上不斷減息降準,無論股市點跌,樓價都照升,看似很有前途。然而講到租金,傅筆者很不安,代理說市值租金約 3,500 到 4,000 元,回報只有 1.2 厘,別忘記大陸按揭利率比香港高,減咗息都要 4.X% 至 5.X%,就算借 50%,每個月要貼近萬元供樓!
代理說:「深圳買樓投資唔係睇租金回報架,睇升值架嘛!」筆者絕對明白,唔敢講買深圳樓賺唔到錢,
大陸同胞的消費模式,很難用理性解釋,只係供樓供得辛苦,買得唔安心。

再看看房價正在調整的台灣、澳門,都有類似的情況...
最近筆者不時往返澳門,為即將舉行的澳門講座做準備,相熟代理說澳門樓價在過去 10 年升了 10 倍,今年因為大陸經濟放緩,再加上打貪,賭場生意大跌,經濟急速下行,樓價大幅調整 30%,不過樓價仍然很貴,二手單位動輒要 7、800 萬元,租金卻只有萬多元,租金回報亦不到 2%。台灣情況亦類似,朋友在台北市內湖區的單位市值約 1500 萬台幣,然而租值只僅逾 2 萬,回報亦不到 2%。

相反香港物業的租值,平均都有 3% 以上...
即使熱炒的上車盤如沙田第一城等,以 400 萬的單位,租值 1 萬元計算,租金回報都有 3%。
市區新式屋苑,700 萬左右的兩房單位都可以租 2 萬元左右,回報亦有 3.4%。筆者最近買的半新樓,樓價約 550 萬,租金1.8 萬元,租金回近 4%。至於市區單幢樓回報更高,今年買入的另一個單位,買入價約 350 多萬,租金 1.4 萬,租金回報約 4.8%。很多同學買的單幢細價樓,都有 4.5% 回報或更高。加上利息偏低,如果做五成按揭,一定夠供,兼且每個月有錢落袋!

租金回報高不代表樓價會升得快,不過防守力較強!
當樓價在高位,有下行風險的時候,不應該多考慮防守嗎?
萬一繼續調整,防守力夠,租金夠供有找,防守冇壓力!
萬一只是輕度調整,成功撈底,恭喜你!賺了!

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